Жилье vs автомобиль: что предпочитают покупать казахстанцы

Развитие авторынка

Прежде всего, обратимся к статистике. В марте 2024 года впервые было замечено интересное явление: за месяц казахстанцы оформили ипотеку на 136 миллиардов тенге, а объем автокредитов достиг 145 миллиардов. После этого ипотечные кредиты вновь набрали прежний темп и теперь опережают автокредиты. Эксперты посчитали это кратковременное явление случайностью и сомневались в том, что оно повторится. Но в феврале этого года автокредитов было выдано на 165 миллиардов тенге, а ипотечных –  всего на 152,8 миллиарда. 

Сообщалось, что в начале года в стране было 5,7 миллиона автомобилей. Это дает основание считать, что у каждого четвертого казахстанца есть автомобиль. И все же, если рост объема автокредитов не прекратится, эта статистика в дальнейшем, бесспорно, увеличится. Сейчас в Казахстане торговля автомобилями развивается достаточно активно: дилеры делают скидки, сами внедряют 4-процентные кредиты, не говоря уже о государственной программе. Процесс оформления документов идет быстро, иногда не требуется даже подтверждение доходов. 

По данным Национального банка за март 2025 года банковский сектор в целом выдал кредитов на 36 триллионов тенге, в том числе на бизнес — 14,9 триллиона тенге, а объем кредитов, выданных населению, за год вырос на 22,7%, составив 21,1 триллион тенге. Финансирование бизнеса отстает от кредитования населения. Третья часть кредитов, полученных жителями, приходится на ипотеку – 6,7 триллиона тенге, которые выплачивают 606 тысяч казахстанцев. 

Действительно ли казахстанцы отодвинули жилье на второй план и стараются приобрести авто для заработка? 

Таксисты зарабатывают выше среднего

По словам экономиста Андрея Чеботарева, затишье на рынке жилья, то есть замедление продаж – положительное явление. Потому что ранее, когда появилась возможность выдавать населению часть пенсионных накоплений, превышающую порог достаточности, этот рынок переполнился деньгами и цены выросли до немыслимого уровня.

— Все это произошло под влиянием льготных программ и дешевых кредитов. А теперь базовая ставка высокая, рыночная ипотека начинается с 18%. Понятно, что это очень много. Сейчас выгодными остались только льготные программы, да и они реализуются не очень активно. Вообще, это хороший признак. Потому, что при застое на рынке цены на квартиры перестают расти. В прошлом году цены выросли, в среднем, только на 4%. Этот рост отмечен, в основном, в сегменте бизнес-класса, а в эконом и комфорт классах рост не достиг и 1%. По сравнению с инфляцией значительного роста цен не было. Теперь для многих людей вновь появляется возможность купить квартиру, – сказал эксперт.

Теперь ситуация, ранее сложившаяся на рынке жилья, перешла в автокредитование. Да, люди массово получают 4%-ные автокредиты. В действительности, это может и не оказаться скидкой. Здесь имеется своя подоплека. Во-первых, скидку делает не государство, а банки и дилеры. Потому что склады заполнены автомашинами, продажи сократились, поэтому они, объединившись, перешли на предоставление ранее не предоставлявшихся скидок. Во-вторых, хотя ставка в 4% и называется льготной, возможно, что цены на автомобили были заблаговременно искусственно повышены. Тем не менее, и это в какой-то степени выгодно для населения.

— На мой взгляд, Агентство по регулированию и развитию финансового рынка теперь должно действовать. При автокредитовании не учитывается коэффициент долговой нагрузки, то есть даже если 5% доходов человека уходит на выплаты по кредитам, автокредит получить можно. Это правило нужно пересмотреть. В конечном счете, следует стабилизировать и рынок автокредитов, – отметил Андрей Чеботарев. 

Не секрет, что большинство людей воспринимают автомобиль не только как приобретение для личных нужд, но и как средство для зарабатывания денег. В свободное время многие на своих авто зарабатывают, оказывая услуги такси. Эксперты говорят о том, что цены на такси в Казахстане высокие, и постоянно работающие в этой сфере зарабатывают больше средней месячной зарплаты. 

— То, что водители такси хорошо зарабатывают, подтвердили и компании, я и сам проверял – это правда. Поэтому автомобиль для людей – это актив, увеличивающий их доходы. Они покупают авто по льготному кредиту, становятся таксистами и покрывают ежемесячные платежи. При наличии кредита автомашина в обязательном порядке страхуется и находится на банковской гарантии. Банк следит за наличием страховки. Это хорошо, – добавил эксперт. 

Труднодоступная ипотека

И все же, по мнению Чеботарева, в Казахстане, в целом, становится труднее приобретать жилье и оформлять ипотеку. В последние два года это может быть связано со слишком высокой базовой ставкой. Экономист считает, что государство, путем повышения ставки потеснило рыночную ипотеку. Сейчас брать кредит в банке под 18% – очень опасный шаг. 

— Сегодня на ипотечном рынке осталось только государство – «Отбасы банк» и ряд льготных программ. Например, хотя в программе «7-20-25» операторами являются банки второго уровня, это все равно государственная программа. Но государство одной рукой помогает, а другой рукой ужесточает условия для стабилизации ипотечного рынка. Если раньше можно было в любое время получить кредит с небольшой переплатой, то сейчас в обязательном порядке должен быть депозит, повысились ставки по промежуточным кредитам, прибавились и другие требования. Все это делается для стабилизации рынка жилья, – добавил эксперт. 

Похоже, что эти меры, в конечном счете, дали свой результат. Сейчас рынок жилья стабилизировался, и теперь не наблюдается такого быстрого роста цен, как раньше. Если в 2020-2022 годах цены выросли значительно, то с 2023 года они начали стабилизироваться. То есть, государство путем стабилизации рынка хотело остановить рост цен, сделать цены на жилье доступными для населения.

Банки не заинтересованы в предоставлении ипотеки

Финансовый консультант компании R-Finance Арман Байганов подтверждает слова коллеги. Основная причина – высокая процентная ставка по ипотеке, высокие цены на недвижимое имущество. 

— Доступные цены на автомашины находятся в пределах 5-10 миллионов тенге, а для покупки квартиры при нынешней ставке, особенно в крупных городах, нужно по меньшей мере 20-30 миллионов, иногда до 40 миллионов. Соответственно, велики и объемы получаемых кредитов, это очень невыгодно для населения. Ставка в коммерческих банках Казахстана больше 20% в год. Если не считать долгорочные договоры «Отбасы банка», это заставляет многих людей отказаться от ипотеки, – говорит экономист. 

Еще один момент — многие банки в стране не занимаются ипотечным кредитованием. Потому что жилой дом считается единственным жильем и, если в будущем ипотека не будет выплачиваться, отобрать квартиру будет трудно. Возврат такого имущества для банков является сложным процессом. Поэтому некоторые банки намеренно не финансируют ипотеку. 

— Хотя сейчас есть 4%-ная льготная ставка по автокредитам, такие кредиты составляют очень малую долю в общем объеме сделок в Казахстане. Большинство автосалонов осуществляют автокредитование по низкой процентной ставке. У некоторых салонов есть специальные соглашения с банками, есть партнеры, благодаря чему они выдают льготные кредиты и предоставляют возможность оплаты рассрочки. У некоторых крупных брендов, как например «Тойота», есть собственные микрофинансовые организации. Они продают в рассрочку автомобили средней цены. По этой причине рынок автокредитования гораздо активнее ипотеки. Конечно, это неправильно. Но люди стараются с помощью автомашины зарабатывать деньги, использовать их для личных целей и бизнеса. А для тех, кто не может собрать деньги на квартиру, это становится доступной альтернативой, – заключил Арман Байганов. 

Конечно, выбор между жильем и автомобилем граждане делают сами. И все же в ипотеке начинают проявляться две тенденции. Первая – банки усложняют условия выдачи кредитов на жилье. Вторая – в связи с замедлением выдачи ипотечных кредитов прекратился чрезмерный рост цен на жилье, они находятся на одном уровне. 

Ранее мы рассказывали, что происходит на авторынке Казахстана, а также как не попасть в долговую яму при взятии жилья в ипотеку.