Дисбаланс на складском рынке Казахстана
Центральная Азия стремится усилить свою роль в торговле между Китаем и Европой, предлагая альтернативные маршруты в обход России. Однако растущий интерес к транзиту не сопровождается сбалансированным развитием складской инфраструктуры. В одних транспортных узлах ощущается нехватка современных объектов, в других — площади остаются незанятыми. Для международных перевозчиков и ритейлеров это означает дополнительные издержки, а для инвесторов — риск финансирования складов, которые могут не найти арендаторов.
Эти противоречия обсуждались 15 октября в Алматы на Центральноазиатском складском саммите 2026, организованном консалтинговой компанией IBC Global. Исследования, представленные на мероприятии, показали растущий разрыв между строительством складов и реальным спросом.
Свободные площади есть, но не там, где они нужны
По данным IBC Global, уровень вакантности современных складских помещений в Казахстане составляет около 5%. Это даёт арендаторам больше возможностей при выборе объектов и переговорах о ставках. Однако общенациональный показатель скрывает существенные различия между городами и типами складов.
Отраслевые оценки определяют дефицит современных складских площадей в Астане примерно в 350–400 тыс. кв. м. Отдельно консалтинговая компания Bright Rich сообщила, что уровень вакантности складов в Алматы в мае 2026 года достиг 13,3%. Эти оценки получены в разные периоды и разными методами, поэтому их не следует считать напрямую сопоставимыми. Склады класса А — это современные объекты с высокими потолками, погрузочными доками, системами безопасности и инфраструктурой для обработки больших объёмов грузов.
Тем не менее складской рынок Казахстана быстро расширяется. Согласно рейтингу IBC Global, общая площадь складов класса А, охваченных исследованием, за год выросла на 39% и достигла 730 тыс. кв. м. Более половины этих площадей — около 400 тыс. кв. м — контролируют пять крупнейших собственников. Их объекты сосредоточены преимущественно в Алматы и Алматинской области, Астане и Шымкенте.
Застройщики продолжают строить, несмотря на слабый спрос
Опрос более 100 участников складского рынка из четырёх стран Центральной Азии выявил разрыв между планами застройщиков и ожиданиями арендаторов. По данным IBC Global, 81% застройщиков намерены запустить новые проекты или завершить строящиеся объекты в течение следующих двенадцати месяцев. При этом 62% опрошенных застройщиков назвали слабый спрос арендаторов главным препятствием для развития рынка, а 52% указали на высокую стоимость и ограниченную доступность финансирования.
Индекс рыночных настроений IBC Global для Казахстана в третьем квартале 2026 года составил 48,1 пункта — ниже нейтрального порога в 50. Однако 52% респондентов ожидают, что в течение следующего года спрос и предложение приблизиться к равновесию.
Особенно высоки риски для спекулятивных проектов, запускаемых без уже подписанного договора с арендатором. Застройщики рассчитывают найти клиентов после завершения строительства, но к тому времени требования бизнеса и рыночные ставки аренды могут измениться. Альтернативой является модель build-to-suit, при которой объект строится под требования конкретного арендатора: местоположение, размер, оборудование и условия эксплуатации согласуются заранее. Это снижает риск вакантности для инвесторов, но требует привлечения крупного клиента до начала строительства.
Средний коридор: крупные инвестиции не гарантируют спрос на склады
Перспективы складского рынка тесно связаны с перестройкой евразийских торговых маршрутов. После нарушений устоявшихся цепочек поставок между Россией и Европой вырос интерес к Транскаспийскому международному транспортному маршруту, известному как Средний коридор, который соединяет Китай с европейскими рынками через Казахстан, Каспийское море, Южный Кавказ и Турцию.
В сентябре 2026 года Всемирный банк опубликовал исследование, согласно которому развитие коридора может более чем втрое увеличить объёмы грузоперевозок к 2040 году. При дополнительных транспортных и таможенных реформах грузопоток может вырасти в четыре раза, а сроки доставки — сократиться на две трети по сравнению с 2023 годом. Банк оценивает, что для реализации этого сценария потребуется более 25 млрд долларов инфраструктурных инвестиций. Ещё около 30 млрд долларов необходимо на сопутствующие проекты, включая подъездные дороги, железнодорожные соединения, логистические центры, внутренние терминалы, грузоперерабатывающее оборудование и цифровые системы. Это оценки потребностей в инвестициях до 2040 года, а не обязательства по финансированию.
Однако даже четырёхкратный рост грузопотока по коридору не обязательно приведёт к сопоставимому росту спроса на складские площади. Значительная часть контейнерных грузов может проходить через регион без длительного хранения. Перегрузка контейнера с поезда на судно требует терминала, но не обязательно крупного складского комплекса. Склады становятся необходимыми, когда товары нужно разделить на более мелкие партии, переупаковать, промаркировать, охладить или распределить среди местных покупателей. Именно эти операции определят, какую долю доходов от международной торговли смогут получить компании Центральной Азии.
Спрос смещается к холодильным и автоматизированным складам
Рост электронной коммерции, розничных сетей и продовольственной логистики меняет требования к складским объектам. Обычных площадей для хранения промышленных товаров уже недостаточно.
- Продовольственным компаниям и ритейлерам нужны холодильные терминалы и склады с несколькими температурными режимами.
- Для свежей продукции и фармацевтики необходим надёжный источник электроснабжения: сбой условий хранения может означать потерю всей партии.
- Растёт значение автоматизации складских процессов.
Выступая на предыдущем складском саммите в Ташкенте в апреле, представитель Евразийского банка развития назвал холодильные, фармацевтические и агрологистические центры приоритетными направлениями развития складской инфраструктуры региона.
Дереккөз: Times of Central Asia
Фото: Image: @depositphotos / Times of Central Asia
